重磅！2024华北区域物业服务力百强企业发布

来源：中物研协

2024年12月，克而瑞物管与中物研协联合发布2024年度物业服务力·华北区域系列研究成果，同期揭晓“2024华北区域物业服务力TOP50企业”、“2024北京市物业服务力TOP50企业”、“2024河北省物业服务力TOP20企业”、“2024天津市物业服务力TOP20企业”等系列研究成果，为华北区域物业服务力树立了风向标。

研究背景

近两年，物业行业需要应对更加激烈的市场竞争和房地产行业的持续影响。城市更新、社区建设等政策持续推出，物业服务企业参与宜居城市建设和社区治理的步伐提速。行业监管力度持续加大，企业服务标准、管理制度不断完善行业规范化发展进一步加强。尽管房地产行业风险尚未出清，关联度较高的物业管理行业也还在调整期，但在政策及市场推动下，物业服务企业正加速进入“换挡提质”通道。

区域物业服务企业服务力研究概况

自2020年克而瑞物管首次提出“服务力”概念以来，物业服务行业迎来了新的发展阶段。服务力不仅代表了物业企业创新性满足客户需求的能力，更是衡量企业面向未来综合服务能力的重要标准。在中国经济转型和存量市场竞争加剧的背景下，企业不断加码探索“新质服务力”，服务力已然成为华北区域物企核心竞争力的体现。

华北区域物业服务企业服务力研究沿用克而瑞物管服务力POD模型，以物业服务企业申报数据为基础，通过协会/街道/居委调研数据、CPIC数据库、CPMIC物管决策咨询系统、克而瑞自有调研工具及满意度数据库信息数据，进行交叉证实，对华北区域物业服务企业的产品力、组织力、数字力进行综合衡量，发掘华北区域物业行业面临的核心问题和发展路径，并捕捉企业经营服务中的闪光点，致敬标杆、学习标杆，以共同推动华北区域物业服务水平的不断提升。

（一）“京津”模式引领行业发展，各区域齐头并进

相较去年，华北区域中，北京市、天津市因其房地产带来的联动效应，有着相较成熟的物业运营模式，在华北区域中仍处于领先地位。同时，陕西省、河北省、内蒙古自治区借鉴京津地区物企模式，伴随整体行业发展，展开了迅猛发展的态势。

本次研究申报企业主要来自于于北京市、天津市、山西省、河北省以及内蒙古自治区，从申报企业归属于各地的数量来看，北京市企业数量最多，占比达50.52%；天津市企业数量次之，占比约19.33%，相较去年分别下降了3.53%与2.29%。一方面，北京市场由于其独特的政治意义，在物业市场剧烈的竞争中市场逐渐趋于饱和，另一方面，其他省市的发展与大片的市场空白共同导致了这一结果。其他省市方面，山西省近年来行业发展速度较快，企业数量占比约18.32%，河北省、内蒙古自治区企业数量最少，占比分别为6.62%、5.21%。

（二）国有性质物企成为区域主力

受房地产行业整体态势的影响，物业行业整体的发展趋势及估值逻辑亦发生了显著的变化，同时，由于北京市及其周边地区在战略层面上的独特重要性，亦对此产生了相应的影响。

在这一背景下，国有性质物企由于其突出的稳定性及雄厚的资金储备，国有性质物业服务企业成为了华北区域完全意义上的主力。本次华北区域物业服务企业服务力研究的申报企业中，国有企业占比最高，约为55.21%；其次为民营企业、其他性质企业及外资企业，分别占比约27.34%、15.70%和1.69%，相较于去年基本持平。

（三）区域物企扩张趋于理性，增量明显放缓

自2023年整体宏观环境进入“后疫情时代”以来，华北区域物企着重高质量发展，纷纷放缓自身拓展的脚步，从“增量”战略转为“保质优先”，理性扩张成为了华北区域物企的战略主基调。从在管项目和在管规模来看，截至2024年底，华北区域物企的在管项目中，有53.76%的物企在管规模面积增量不超过20%，有21.35%的物企无增量，仅有11.45%的物企在管面积增量超过20%，依旧保持高速发展的势头。

华北区域物业服务企业服务力之产品力

克而瑞物管服务力POD模型中的核心要素之一——产品力是物业服务企业打造洞察、设计和落地服务内容的能力。在物业管理行业日益加剧的竞争态势下，差异化愈发需要凭借产品来实现，产品力逐渐演变为物业服务企业竞争力的关键构成要素之一。对于企业产品力的评估，需从产品组合、产品成熟度、精细程度以及客户服务的满意度与口碑等多个维度综合考量。

在当前行业内服务产品同质化严重的背景下，打造、提升企业产品力的最终落脚点是增强客户粘性，主要体现在业主对企业服务质量的满意度上。

华北地区物业服务企业高度重视业主需求，所申报企业普遍通过自行组织测评或委托第三方专业测评机构的方式，开展了业主满意度测评工作。同时，采用第三方评测机构进行满意度测评的企业数量呈上升趋势，此举旨在确保测评结果的真实性与客观性得到有效保障。

其中，企业自测占比约为63.21%，相较于2023年有所下降；各家物企业主满意度测评的频率不尽相同，每年测评一次的企业居多，占比约52.12%，有少部分企业（占比约3.34%)几乎每月测评一次；业主满意度测评的范围大部分均涵盖总体服务、客户服务、秩序维护服务、保洁服务、维修服务、绿化养护服务等基础服务范畴，部分企业还包括社区文化活动、企业品牌、便民服务等延伸范畴。

华北区域物业服务企业服务力之组织力

如果说产品力是企业持续性、创新性满足客户需求的硬实力，那么组织力则是支撑企业达成这一目标的软实力。克而瑞物管服务力POD模型中第二大核心要素——组织力可以从组织、机制及人才三个层面考量，组织代表着企业的战略和业务考量，人才是组织战略变现的执行者，而战略和业务如何有效落地，根本因素在于机制能否激活内在驱动力。

华北地区众多物业服务企业为更迅速地响应市场需求，提升服务质量和效率，正积极推进组织结构的探索与创新，致力于构建更加扁平化、灵活且高效的组织架构。

为缩减内部管理层级，优化人力资源配置，实现组织结构的扁平化，华北地区众多物业服务企业采用外包模式，将非核心业务交由专业公司承担，以达到降低成本、提升效益的目的，并让企业能够将有限的资源和精力聚焦于核心价值链活动。据调研数据表明，2024年，华北地区参与服务力研究申报的物业服务企业，其外包人员在一线操作人员中的占比约为45.37%，相较于2023年上升了约3.25个百分点，外包比例持续攀升，人员结构持续优化。面对行业结构的深刻变革，物业服务企业对高层次、高素质、专业化、复合型及技术型人才的需求持续攀升。当前，华北地区的物业服务企业正逐步增强对高端人才的吸引力，并加大对综合性人才的培养力度，旨在巩固自身竞争优势，提升企业核心竞争力。在此背景下，企业中涌现出一批高学历从业人员，包括博士、硕士研究生及相当数量的本科生，其占比分别为0.03%、0.37%及8.57%，相较于2023年均有所提升。然而，同时也应关注到，在基层一线员工群体中，低学历人员所占比例依然较大，高中及以下学历人员的比例仍然最高，达到约53.26%。

华北区域物业服务企业服务力之数字力

2021年，国家《“十四五”规划纲要》明确提出要加快数字化发展，建设数字中国。从顶层政策导向来看，克而瑞物管服务力POD模型中第三大核心要素——数字力是企业未来发展的核心竞争力，正成为衡量一家物业服务企业整体实力的重要指标之一。

对整个物业管理行业来说，数字化转型是必由之路。华北区域各省市在顶层政策层面，为物业服务企业的数字化转型升级提供了指引和方向，明确提出要推动行业的智慧化建设，鼓励物业服务企业运用新技术，建设智慧物业管理平台，提升物业智慧管理服务水平。对于整个物业管理行业而言，数字化转型是一条必由之路。华北区域各省市在顶层政策设计上，为物业服务企业的数字化转型与升级明确了指引与目标，着重提出要加速行业的智慧化进程，激励物业服务企业采纳新技术，构建智慧物业管理平台，以提高物业智慧管理与服务的整体水平。在华北区域，越来越多的物业服务企业开始依托“互联网＋”模式，展开智慧物业的布局，在物业管理和服务的智能化道路上进行了深入的探索与实践。截至2024年底，华北区域服务力研究申报的企业中，约65.27%的企业已实施了数字化布局，而剩余的约34.73%的企业尚未开启数字化建设进程。在已进行数字化布局的企业中，约10.81%的企业早在2013年及以前就进行了数字化建设的尝试，成为区域行业数字化建设的先行者。2014年及以后开始布局的企业占比接近九成，其中，2017年至2019年间布局的企业数量最多，占比高达约35.14%。

物业管理行业的数字化转型是一项复杂的系统工程，是一个长期、长效的过程。对于大部分中小型物企来说，在没有明确自身的数字化转型阶段之前，盲目投入大量成本进行数字化建设，往往会出现阶段与措施脱节等问题，在这样的背景下，梳理自身的智慧化需求，在当前市场上寻找成本较低且适配度较高的产品或科技服务提供商，以服务外包、战略合作等形式，切入智慧物业不失为一种可行路径。

总结展望

华北区域物业管理行业在积极探索和实践后已显著进步，但面对中小型物企效益不佳、生存挑战以及大型物企转型进展缓慢等问题，区域行业发展仍不均衡。目前，该行业正处在一个充满机遇的黄金发展期，华北区域拥有巨大的发展潜力。对于华北区域的物业服务企业来说，创新是核心竞争力。

华北区域物企必须紧跟政策导向，掌握行业的新规范和趋势，持续优化资源配置，加强组织能力；同时，制订周密的战略计划，培养关键产品力；增强智能化建设，加深数字技术的融合，通过产品力、组织力和数字力的融合提升，确保企业的可持续发展并提高整个华北区域物业管理行业的综合服务水平。